前11月楼市调控554次 三四线市场隐现“阶段性衰退”

21世纪经济报道 张敏 北京报道

三天内，两个城市，两则楼市调控信息引发舆论关注。

12月10日，江苏张家港传出消息称，不满2年的房产可以正常过户，当地执行两年多的“限售令”已经取消。就在消息迅速发酵时，张家港市房产交易中心的工作人员于次日向媒体表示，已经停止上述操作，并恢复原来的过户政策。

12月11日，长沙市发改委发文，对商品房价格的构成进行规范，并将商品房的平均利润率限定在6%-8%。消息再度引起舆论关注。12月12日早间，长沙市发改委回应称，这是长沙2017年新政有效期满后的延续，且仅适用于成本法监制商品住房。

在这两则消息背后，是房地产市场愈加分化的现实。多家机构的统计显示，与一二线城市相对不错的基本面相比，部分三四线市场正举步维艰。

11月72次政策调整

据中原地产的统计，2019年1-11月，各地出台的房地产调控政策达554次，比2018年同期增加了30%，频率为历史最高。其中，仅11月就有72次政策调整。

11月29日，佛山出台新政，强调在佛山工作的本科以上学历人才可购买一套住房，被认定的相关“优粤佛山卡”人才，更可直接购买两套。

11月末，天府新区成都管委会发布新政，强调直管区招商引资企业（机构）员工、行政企事业单位员工、引进（推荐）人才三类人员，购买直管区范围内的住房不受户籍、社保缴纳时限的限制。

12月4日，郑州住房公积金管理中心发布公告称，将郑州市住房公积金贷款额度由60万元提高至80万元。

中原地产首席分析师张大伟指出，今年的楼市政策一直是双向调控，既有放松，又有收紧。但近期来看，市场的下行压力不可忽视。

上海易居研究院发布的数据显示，2019年1-11月，40城住宅成交面积同比微增1%。但这种成绩更多来自于房企的以价换量，对于此后的市场走势，该机构认为，虽然年末房企推盘量可能大幅增加，但成交量难以明显增长，明年年初成交量可能进一步下降。

受楼市冷淡的影响，今年以来，房企拿地面积和金额都不及去年同期。多数城市的土地溢价率偏低，流拍、流标数量较高。

北京某大型房企相关负责人透露，很多三四线城市已经暗中对调控进行了松绑，比如在拿地中给予优惠，预售价格管制有所放松，政策执行不甚严厉等等。

太平洋证券指出，从成交量上来看，2019年或将是新房市场的历史大顶，后面几年量跌价稳将是大势所趋。未来新房需求将从每年17亿-18亿平方米，向每年11亿-12亿平方米左右的中枢水平缓慢回归。

在近期的“第七届凤凰网全球华人不动产盛典”上，中国房地产业协会会长冯俊也表示，经过近二十年的高速发展，住房极度短缺已经成为过去式，今后不太可能继续保持高速增长。

部分三四线市场被透支

与成交量的冲高回落类似，市场分化的趋势越发显现。

全国房地产商会联盟主席顾云昌将我国城市化进程分为两个阶段，在第一阶段，人口从农村向城市流动，房地产市场表现为同冷同热，调整步伐相对一致；在第二阶段，人口从中小城市向大城市流动，房地产市场表现为城市和区域的分化，即使同一区域内的不同城市，楼市走向也可能截然相反。

他认为，当前我国正处在城市化的第二阶段。因此，过去“一刀切式”的调控政策不再适用，“一城一策”，乃至“一区一策”是主要的指导思想。

以张家港为例，作为隶属于江苏苏州的县级市，如今张家港楼市已经与苏州市场出现分化。

2017年8月，张家港出台“限售令”，是苏州第一个启动限售政策的城市。当年，张家港楼市炙手可热，不仅土地价格连创新高，住宅成交量也达到276万平方米，住宅均价首次破万。

“限售令”立竿见影。根据上海易居研究院的数据，2018年，在市场供应量明显增加的背景下，张家港的住宅成交量同比减少18%，市场呈现供大于求的态势。2019年1-11月，张家港住宅成交量仅为164万平方米，同比下跌29%。张家港也成为今年苏州县级市里唯一个成交量同比下滑的城市。

“2019年上半年苏州市区市场热度完全没有蔓延到张家港。”上述机构总结。与张家港试图松绑调控相比，今年苏州已经两次升级调控政策。

在土地市场，2019年前11月张家港成交的30宗各类涉宅地块中，只有3宗为溢价成交，其余均为底价成交。

上海易居研究院指出，近几年，张家港市区商品住宅成交的套均面积持续稳定在144平方米左右，可见张家港不是外来投资投机活跃的市场，而是一个本地居民内生需求主导的改善型市场。

所以，“这两年张家港市场成交量的下行，未必是限售所致，更大的原因是其作为县级城市需求局限性所带来”。该机构认为，从市场表现低迷的角度，张家港取消限售政策在情理之中，但无论取消还是恢复，对市场的实际影响并不大。

前述房企人士表示，过去两年来，很多三四线市场被透支，如今正进入一个阶段性的衰退期。

太平洋证券也指出，过去三四年新房成交连年超预期，除了棚改货币化的催化剂作用外，成交主力其实是透支的未来的城镇化需求（县城迁徙到地级市，地级市迁徙到省会城市，老城区迁徙到新城区）。对于这些区域，还需一定时间进行“休养生息”。